NHỮNG VƯỚNG MẮC PHÁT SINH KHI THỰC HIỆN CƠ CHẾ THỎA THUẬN VỀ NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
Nguyễn Đình Minh
Khoa Nhà nước và Pháp luật
Tóm tắt:Một trong những điểm mới nổi bật tại Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua là chế định thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội. Theo đó, tại Điều 127 Luật Đất đai 2024 có hướng dẫn về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên dự báo trong quá trình thực hiện sẽ phát sinh nhiều vướng mắc cần phải có biện pháp giải quyết để tiếp tục phát huy vai trò của chính sách đất trong giai đoạn hiện nay.
Từ khóa: Đất đai, thỏa thuận quyền sử dụng đất, thu hồi đất.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 ngày 18/01/2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025 (sau đây gọi là Luật Đất đai năm 2024), thay thế Luật Đất đai số 45/2013/QH13 (đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 35/2018/QH14, sau đây gọi chung là Luật Đất đai năm 2013).
Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước; giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, có mối quan hệ với nhiều quy định khác của pháp luật. Trên cơ sở kết quả tổng kết việc thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW[1], tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, sau gần 8 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai thác nguồn lực, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới, mang tính đột phá, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai… Trong đó đã tập trung đến vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng kịp thời giải quyết được những bức xúc của xã hội trong thời gian qua, nhất là vấn đề thu hồi đất thực hiện các dự án nhà ở thương mại được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127: “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”.
Có thể nói Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng có sự thu hẹp so với trước đây, theo đó chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện bên cạnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất được hình thành trong hệ thống pháp luật Việt Nam từ Luật Đất đai năm 1993 và tiếp tục duy trì cho đến nay. Với quy định này, đã làm cho công tác quản lý đất đai giảm bớt việc sử dụng biện pháp hành chính mà thay vào đó là sự thỏa thuận sẽ giúp cho người dân đạt sự thõa mãn cao hơn, dẫn đến rút ngắn thời gian bàn giao đất từ người sử dụng đất sang nhà đầu tư nếu đạt được sự đồng thuận. Từ đó lợi ích đôi bên được chia sẻ thỏa đáng giữa người đầu tư đem lại giá trị thặng dư về đất với người sử dụng đất lâu năm đã có công gìn giữ, cải tạo; giải quyết tốt các vấn đề bức xúc phát sinh khi người dân phải chấp thuận phương án thu hồi đất để giao đất cho doanh nghiệp.
Thực tế cho thấy, để hình thành dự án nhà ở thương mại đòi hỏi phải sử dụng một diện tích đất ở khá lớn. Doanh nghiệp nhận đất đầu tư vốn vào đất phải xây dựng hàng loạt các công trình hạ tầng, dành đất để trồng cây xanh theo tỷ lệ quy định, còn lại là sản phẩm đất nền, nhà ở thương mại. Mục đích của doanh nghiệp vẫn là lợi nhuận. Nếu diện tích đất quá nhỏ, số lượng sản phẩm đất nền không nhiều thì sẽ kém hấp dẫn, không thu hút doanh nghiệp đầu tư.
Tuy nhiên, hiện nay với quy định “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” thì trong quá trình triển khai sẽ gặp nhiều vướng mắc. Do quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và thực tế tại các địa phương thực hiện thời gian qua không vượt quá 400 m2 đất ở (Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và quy định về hạn mức giao đất ở của các tỉnh hiện nay).
Đất đai của người dân được giao chủ yếu là đất ở nằm trong thửa đất gồm có đất vườn và đất ở như đất trồng cây lâu năm và đất ở (CLN + ONT, CLN + ODT) hoặc đất bằng trồng cây hàng năm với đất ở (BHK + ONT, BHK + ODT). Với diện tích đất ở nông thôn phần lớn ở các tỉnh là 200m2, đô thị là 300m2 xem kẽ trong đất không phải là đất ở thì không thể thỏa thuận để hình thành dự án nhà ở thương mại gồm toàn bộ là đất ở.
Thực tế nêu trên sẽ dẫn đến sẽ khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.
Như vậy với quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024: “6. Người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án” cùngvới những vướng mắc nêu trên thì dự báo chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất hoặc các dự án được chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại do đang có đất ở và đất khác theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024. Điều này sẽ dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.